החלטה בתיק רע"א 7299/13

             לפניי בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בבאר שבע (כב' סגנית הנשיא ש' דברת והשופטים ר' ברקאי וא' ואגו), אשר קיבל את ערעור מינהל מקרקעי ישראל (להלן:המינהל) על פסק הדין של בית משפט השלום בקרית גת (כב' השופטת נ' נצר).

רקע

1.             הבקשה וההליכים שקדמו לה נסבו על גובה דמי החכירה המהוונים שדרש המינהל מהמבקשים בגין הקצאת מגרשי "הרחבה למגורים" באגודה השיתופית כפר פליקס ורבורג (להלן: כפר ורבורג או האגודה) וכן מע"מ בגינם. ההרחבה התבצעה לפי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: ההחלטה), המאפשרת להפשיר קרקעות חקלאיות מתוך משבצת הקרקע המוקצית לאגודה שיתופית, לשנות את ייעודן למגורים ולהחכיר אותן למומלצי האגודה בתמורה לדמי חכירה מהוונים בשיעורים הקבועים בהחלטה. כמו כן נקבע בהחלטה כי שווי הקרקע ייקבע על ידי השמאי הממשלתי. המחלוקת בענייננו נסבה, כאמור, על שווי הקרקע שממנו נגזר גובה דמי החכירה.

2.             המבקשים 2 ו-3 הם מתיישבים וחברי האגודה והמבקשת 1 היא בתם. בשנת 1998 רכשה האחרונה מהמינהל מגרש בהרחבה ובנתה בו בית. היא שילמה למינהל דמי חכירה מהוונים בסך של 137,046 ש"ח ומע"מ בגינם. המבקשים 4 ו-5, מתיישבים וחברי אגודה אשר עמדו אף הם בקריטריונים להקצאה, טענו כי אין ביכולתם לממש את הרכישה בשל גובה הסכום שהמינהל דרש מהם.

ההליכים עד כה

3.             המבקשים הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע וביקשו לאשרה כתובענה ייצוגית. בית המשפט המחוזי (כב' סגנית הנשיא (כתוארה אז) ר' אבידע) דחה את הבקשה, אך איפשר למבקשים לנהל את התביעה במתכונת רגילה בבית משפט השלום. בעוד שהמבקשת 1 תבעה את השבת התשלום או מרביתו, המבקשים 5-4 ביקשו סעד הצהרתי המתייחס לגובה דמי החכירה שיהיה המינהל זכאי לגבות מילדיהם כשירכשו מגרש בהרחבה.

4.             המבקשים טענו, בעילות שונות, נגד דרך חישוב שומת המקרקעין שבוצעה בעניינם על ידי השמאי הממשלתי בגין מגרשי פרויקט ההרחבה, והם גורסים כי יישום העקרונות שהם טוענים להחלתם היה מעלה כי דמי החכירה המגיעים למינהל מטעמם צריכים להיות פחותים בהרבה מאלה שנישומו בפועל. בין היתר, טענו המבקשים כי בשים לב לתרומתם המכרעת לטיוב ולהשבחת ערך המקרקעין, יש להכיר בזכויות קניין מלאות שקמו להם בקרקע; וכי המשיב לא היה רשאי להתנות את מימוש הזכות למגורים בהרחבה בדרישה כספית כלשהי. לחלופין, הם סבורים כי היה על המשיב להעמיד את הדרישה בגובה דמי חכירה מהוונים לגבי המגרש על פי ייעודו החקלאי כפי שהיה אלמלא ההרחבה; לחלופי חלופין טענו המבקשים כי היה על המשיב להפחית מדמי החכירה המהוונים את תרומתם להשבחת הקרקע וכן סך של 130,000 ש"ח שהשקיעו לצורך הקמת תשתיות-על. המבקשים העלו טענות נוספות וחלופיות, בין היתר באשר לעיתוי הראוי לתשלום דמי ההיוון ודחייתו עד שלב של מכירה עתידית של זכויות החוכר בהרחבה; והוסיפו כי המשיב פעל בניגוד לחובות הקבועות בחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 (להלן: חוק הגנת הצרכן), ואף דרש מהם מע"מ שלא כדין.

5.             המשיב טען כי שינוי הייעוד של הקרקע והפשרתה לבנייה מפקיעים את זכות האגודה בקרקע וזו חוזרת למינהל. החכרתה למשתכנים מצדיקה תשלום תמורה, המחושבת לפי ערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד ולפי אמות המידה שנקבעו בהחלטה 737. עוד סמך המשיב ידיו על פסק דינו של בית משפט זה בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות ומינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(6) 25 (2002), אשר במסגרתו קבע בית המשפט כי ההחלטה בטלה בהיותה בלתי סבירה, נוכח טובות ההנאה שהוענקו לחוכרים ביישובים שעליהם היא חלה. לפיכך סבר המשיב כי יש לדחות את טענת המבקשים שלפיה הם מקופחים בשל גביית דמי החכירה המהוונים. עוד נטען כי לפי כללי השמאות יש לקחת בחשבון את כל הגורמים המשפיעים על שווי המקרקעין, לרבות איכות האוכלוסייה ופיתוח היישוב על המקרקעין, ולא רק את מיקומם הגיאוגרפי. באשר לדרישת המבקשים כי משוויו של כל מגרש יופחת סך של 130,000 ש"ח, טען המשיב כי לא הוכח שסכום זה הוצא בפועל להקמת תשתיות-על, כי אין הוא בר ניכוי משווי המגרש לצורך קביעת דמי החכירה המהוונים, וכי ממילא המבקשים לא הגישו השגה על התחשיב, כפי שהיה ביכולתם לעשות. אשר לחיוב המע"מ, טען המשיב כי הוא עוסק מורשה החייב בגביית מע"מ לפי חוק. עוד ציין המשיב כי לא התקיימו יסודות העילה לפי חוק הגנת הצרכן, וכי ממילא אין מדובר ביחסים של עוסק וצרכן כמשמעם בחוק.

6.             בית משפט השלום (כב' השופטת נ' נצר) קיבל חלקית את טענות המבקשים. נקבע כי על המינהל להפחית מערך הקרקע את ה"מוניטין" שנצבר כתוצאה מתרומתם של המבקשים עצמם ל"רוח הקהילה" של היישוב. נוכח האמור, קבע בית המשפט כי על המינהל להפחית את הסכום שייקבע כשווי ה"מוניטין" של המקרקעין מתוך דמי החכירה המהוונים שנקבע שתשלם המבקשת 1. באשר למשיבים 5-4, הורה בית המשפט שככל שיוקצה מגרש בהרחבה לצאצאיהם, השמאי הממשלתי יהיה חייב לנכות משווי הקרקע את שווי המוניטין שצמח והתקיים לאגודה, וכי ערך קרקע מופחת זה הוא שישמש לצורך קביעת דמי החכירה. ביחס לטענת המבקשים בנוגע לתשתיות-העל, נפסק כי המבקשים לא הוכיחו את שווי ההשקעות שטענו שביצעו בקרקע, ולכן ממילא אין צורך להכריע במחלוקת העקרונית בדבר היתכנות ניכוי השקעותיהם מערך הקרקע. עוד פסק בית המשפט כי משקבע כפי שקבע ביחס לסוגיית ה"מוניטין", הדיון בטענות המבקשים בנוגע לחוק הגנת הצרכן התייתר, וכי ממילא המבקשים לא הוכיחו את טענותיהם האמורות. לבסוף, דחה בית המשפט את טענת המבקשים בסוגיית המע"מ.

7.             על פסק דין זה הגישו הן המבקשים הן המשיב ערעורים לבית המשפט המחוזי. המינהל ערער על ההחלטה לנכות את רכיב "המוניטין" מדמי החכירה המהוונים. לשיטתו, לא היה מקום להפחית "מוניטין" מערך הקרקע, משום שהמשתכנים בהרחבה לא תרמו בעצמם להשבחת הנכס ולהעלאת ערך הקרקע; משום שאימוץ העקרון של הפחתת מוניטין משווי הקרקע משקף מהפך בתחום שומת המקרקעין, ללא הצדקה וללא עיגון בדין; משום שאין הצדקה לשלול מהבעלים של המקרקעין רכיב של בעלותם ולגרוע אותו משווי הנכס; ומשום שממילא אין דרך לחשב את רכיב המוניטין בכל מקרה לגופו. המבקשים, מצידם, ערערו על רכיבי התביעה שאותם דחה בית משפט השלום. בנוסף, הם עתרו במסגרת הערעור להבהרה ולמתן הוראות יישומיות בנוגע לזכותם להפחתת התמורה בגין ההרחבה.

8.              בית המשפט המחוזי (כב' סגנית הנשיא ש' דברת והשופטים ר' ברקאי וא' ואגו) קיבל את הערעור מטעם המשיב ודחה את ערעור המבקשים על כל חלקיו. נקבע כי להבדיל מקביעתו של בית משפט השלום, העיקרון השמאי שעליו התבססו המבקשים הוא שגוי, ואילו גישתו השמאית של המינהל היא המשקפת נכונה את כללי השמאות המקובלים ואת שורת ההיגיון. בית המשפט אף ציין שבעת רכישת קרקע הקונה משלם ביודעין, כחלק מהתמורה, גם עבור המוניטין ורוח הקהילה של אותו יישוב; וכי גישתם השמאית של המבקשים לא בוססה ולא הוכחה כאסכולה מקובלת בתחום זה, ואף עלולה להביא להפליה פסולה בין צאצאי "האבות המייסדים" לבין רוכשים אחרים. נוכח האמור, העדיף בית המשפט המחוזי את גישת המשיב והשמאים מטעמו על פני גישת המבקשים. עוד ציין בית המשפט כי גם אם תתקבל עמדת המבקשים ביחס לצורך להפחית "מוניטין" משווי הקרקע, הרי שלא הונחה תשתית עובדתית לכך שהמבקשים או צאצאיהם הם שתרמו באופן אישי ליצירת המוניטין ו"רוח הקהילה" של היישוב. באשר לערעורם של המבקשים, לא ראה בית המשפט המחוזי להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום כי המבקשים לא הוכיחו את היקף השקעתם בתשתיות-העל וכי המינהל גבה מע"מ כדין. לפיכך, דחה בית המשפט המחוזי את ערעור המבקשים וקיבל את ערעור המשיב, בקובעו כי אין לנכות את רכיב המוניטין משומת מגרשי ההרחבה הנדונים.

בקשת רשות הערעור

9.             מכאן הבקשה שלפניי. המבקשים טוענים כי הערכאות הקודמות לא נתנו דעתן לטענות שונות שהעלו. לשיטתם, פסק הדין של בית המשפט המחוזי כולל שגיאות רבות. בין היתר, מציינים הם כי משמעותו בפועל היא הפקעת נכסים וזכויות של האגודה וחבריה, אשר תורמים להעלאת ערך מגרשי ה"הרחבה"; וכי מכירת תרומה זו לצאצאי המתיישבים שהשתכנו ב"הרחבה" היא בגדר עשיית עושר שלא במשפט על ידי המינהל, על חשבון אגודת המושב וחבריה. עוד הם סבורים כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שהעדיף חוות דעת שמאית אחת מטעם המשיב על פני חוות דעת שמאיות אחרות, המצביעות על התרומה הרבה של האגודה וחבריה להעלאת ערך הקרקע. זאת, לדבריהם, "תוך התערבות בלתי מבוססת בהעדפתו של בית משפט השלום" המהווה "הפיכת הקערה על פיה ללא הנמקה מיוחדת מתחייבת", ותוך התעלמות ממאפייניה הייחודיים של ההתיישבות בכפר ורבורג, לרבות ההשקעה הניכרת והקשיים הרבים שפקדו את המתיישבים החלוצים. להשקפתם, בית המשפט אף שגה בכך שלא הורה על הפחתת הסכום שגבתה מהם האגודה בגין "תשתיות-על" מהסכום שעליהם לשלם בגין ההרחבה. לטענת המבקשים, בקשתם מעלה טעמים מיוחדים המצדיקים מתן רשות ערעור. כך, הם מציינים כי למשיב עצמו חובה ציבורית לברר אם הוא נוהג כשורה ובאיזו מידה עליו לתקן את דרישותיו; וכי לשאלות שהם מעלים השלכות כלפי ציבור רחב של בעלי עניין, כמשפחות חברי כפר ורבורג. עוד הם מציינים כי חלק מהטענות המועלות על ידיהם לא נדונו על ידי בית משפט השלום, אלא רק על ידי בית המשפט המחוזי, ומשכך מדובר בערעור ראשון למעשה בנוגע לטענות אלו.

דיון והכרעה

10.          לאחר שעיינתי בבקשה ובצרופותיה, באתי למסקנה כי דינה להידחות. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה, במקרים שבהם מתעוררת שאלה עקרונית שהשלכותיה חורגות מעניינם של הצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו(3) 123 (1982)). הבקשה שלפניי אינה מעלה שאלה מעין זו. טענותיהם של המבקשים מכוונות נגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, אשר תחומות לנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ובכלל זה לחוות הדעת השמאיות שהוגשו. בהקשר זה, אין בידיי לקבל את טענת המבקשים כי שגה בית המשפט המחוזי באופן המצדיק מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי", בכך שהתערב בהחלטת בית משפט השלום והעדיף את עמדתו השמאית של המשיב ואת חוות הדעת מטעמו על פני חוות הדעת שתמכו בעמדת המבקשים. כבר נפסק לא אחת כי לא תינתן רשות ערעור לערכאה שלישית רק בשל העובדה כי ערכאת הערעור הראשונה הגיעה לתוצאה הפוכה מן התוצאה שאליה הגיעה הערכאה הדיונית (רע"א 9168/08 לזניק נ' ענבר ליס בע"מ, פסקה 13 (3.2.2009) (להלן: עניין לזניק)), ואיני סבור כי קיימות במקרה דנן נסיבות אשר, בהיצטרפן לעובדה זו, מטות את הכף לטובת הענקת רשות ערעור ב"גלגול שלישי". זאת ועוד: תפקידה של ערכאת הערעור הוא לבחון את נכונות קביעותיה של הערכאה הדיונית. אומנם, הלכה היא כי לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בקביעותיה העובדתיות של הערכאה דלמטה, והדבר נכון עוד ביתר שאת ביחס לקביעות הנשענות על חוות דעת מומחה (ראו: ע"א 1786/10 חנוכייב נ' בית ספר אורים(27.2.2012); רע"א 8025/11 רכס נ' פריימן (1.4.2012)). אולם, אין מניעה, ואף ראוי הדבר, כי ערכאת הערעור תתערב בקביעותיה העובדתיות של הערכאה הדיונית אם סברה היא כי נפל בהן פגם מהותי אשר בולט על פניהן (ראו: עניין לזניק, פסקה 12; ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998)). מכל מקום, בענייננו, בית המשפט המחוזי לא סטה מהתשתית העובדתית שנקבעה בערכאה הראשונה, כי אם קבע שהעיקרון השמאי שעמד בבסיס חוות דעת השמאית מטעם המבקשים היה מוטעה. זהו נושא מובהק הנתון להכרעת ערכאת הערעור, ולערכאה הדיונית אין בהיבט זה כל יתרון על פני ערכאת הערעור (ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' אבו סלאח, פ"ד נ(1) 499, 509 (1996)). בית המשפט המחוזי סבר כי יש להעדיף את גישת המשיב והשמאים מטעמו בסוגיית רכיב "המוניטין" של המקרקעין, ואיני סבור כי קביעה זו מקימה עילה לקיום בירור ערעורי שני. אף לא ראיתי לקבל את טענת המבקשים שלפיה לגבי חלק מטענותיהם מדובר בערעור ראשון. הטענות שמעלים הם בבקשה שלפניי הועלו בשתי ערכאות ואין לומר כי לא ניתן למבקשים יומם בבית המשפט.

סוף דבר

11.          בקשת רשות הערעור נדחית אפוא. משלא התבקשה תגובת המשיבה, אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ‏ט"ז בטבת התשע"ד (‏19.12.2013).